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Il caso
Mario Rossi, in data 25 gennaio 2025 cede a Luca Bianchi un fabbricato a destinazione abitativa, concordando un pagamento rateale del prezzo pattuito.
Quale forma di garanzia a favore del cedente, nel contratto di compravendita viene introdotto la clausola di riserva della proprietà.
A partire da tale data l’IMU dovrà essere corrisposta dal nuovo proprietario Luca Bianchi (che trasferendo la residenza ed il domicilio presso l’immobile compravenduto intenderebbe fruire dell’esenzione per abitazione principale) ovvero il riservato dominio scelto dalle parti contraenti ha effetti anche sul pagamento dell’IMU?
La soluzione
Il contratto di “vendita con riserva di proprietà”, ovvero “vendita con patto di riservato dominio” è un istituto che consente di introdurre nei contratti di compravendita una forma di tutela per il soggetto che aliena il bene, quando egli non abbia ancora interamente incassato il prezzo pattuito con la controparte.
Il patto di riservato dominio che caratterizza questo contratto è posto a tutela delle ragioni del venditore, il quale si riserva la proprietà dell’oggetto fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito per tale compravendita.
Introducendo questa clausola, egli può tutelarsi dal rischio di eventuali inadempimenti o illeciti posti in essere dal compratore. La vendita realizzata sotto la clausola di riserva della proprietà è sospensivamente condizionata al versamento dell'intero prezzo, mentre gli altri effetti contrattuali, tra cui la consegna del bene, si producono immediatamente alla stipula. Inoltre, con la stipula di tale contratto, comunque l’acquirente assume in capo a sé i rischi della cosa sin dal momento della consegna.
L’effetto traslativo della vendita viene subordinato al pagamento dell’ultima rata, sulla base di un accordo orientato in tal senso. L’articolo 1523 del codice civile afferma infatti che: “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”
La norma che attualmente regolamenta la soggettività passiva IMU (peraltro in continuità con quanto in passato previsto ai fini ICI fino al 2012 e, successivamente, fino al 2019, con la precedente formulazione dell’IMU recata dal DL 201/11) è il comma 743 dell’art. 1 della L. 160/19, che stabilisce quanto segue:
“I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. È soggetto passivo dell’imposta il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli. Nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni”.
Su tale tema consta una posizione del consiglio del notariato (Studio n. 103-2022/T) con la quale viene scelta una tesi sostanzialista che pone in capo all’acquirente la soggettività passiva IMU, anche se effettivamente la proprietà non si è trasferita con la sottoscrizione dell’atto vincolato; tale posizione si basa su una asserita assimilazione con il contratto di locazione finanziaria, regolato dal medesimo comma 743.
Non si deve dimenticare che, in relazione a tali contratti, esiste una specifica disciplina ai fini IMU che individua nell’utilizzatore il soggetto passivo del tributo, mentre nulla viene previsto per la vendita con riserva di proprietà.
Il notariato afferma infatti che l’identificazione del soggetto passivo nell’utilizzatore nel caso di leasing dovrebbe intendersi, dunque, non quale eccezione, ma come ulteriore specificazione della regola generale che definisce il presupposto; questo porterebbe a dire che, in tutti i casi in cui l’acquirente si trova in una posizione assimilabile a quella del proprietario perché può esercitare i diritti e le prerogative di questo, dovrà considerarsi soggetto passivo del tributo.
In altre parole, per il notariato, l’elencazione dei possessori dell’immobile che integrano l’obbligo del pagamento dell’IMU dovrebbe considerarsi non esaustiva.
Ciò posto, tale posizione, per quanto interessante, non pare che possa essere concretamente spesa, mancando adeguati supporti in tal senso; infatti, come peraltro notato nello stesso Studio, la dottrina (oltre che la prassi degli Uffici Tributi) segue una interpretazione più letterale del citato c. 743.
Alla luce del dato normativo e dell’interpretazione giurisprudenziale, pare lecito circoscrivere la qualifica di soggetto passivo IMU al titolare di un diritto reale di godimento sul bene (tra cui appunto il proprietario), oppure al detentore qualificato nelle ipotesi espressamente previste dal richiamato comma 743 (coniuge assegnatario, concessionario di aree demaniali e, appunto, utilizzatore del contratto di leasing).
Conseguentemente, condividendo tale impostazione, occorre concludere che, nell’ipotesi in cui si stipulato un contratto di compravendita caratterizzato dalla clausola di riserva della proprietà, sarà il venditore il soggetto vincolato all’obbligo di corrispondere l’IMU per l’immobile compravenduto, senza ovviamente poter sfruttare alcuna agevolazione soggettiva che teoricamente potrebbe spettare all’acquirente.
Questo quantomeno fino al trasferimento della proprietà in capo all’acquirente stesso, che avverrà solo con il versamento integrale del prezzo.
a cura di Fabio Garrini per Centro Studi Tributari di Euroconference
