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Il caso
Alfa srl ha acquisto un palazzo apportando radicali lavori di ristrutturazione, ricavandone un complesso di 8 unità immobiliari a destinazione abitativa.
Poiché il mercato permette di ricavare corrispettivi di vendita che gli amministratori della società considerano troppo poco remunerativi, si decide per il momento di non vendere detti immobili, in attesa di un soddisfacente aumento delle quotazioni.
E’ ancora possibile fruire dell’esenzione IMU?
Ultimamente pare esserci stata una pronuncia non favorevole. Qual’è lo stato dell’arte?
La soluzione
Il comma 751 L. 160/2019, a favore degli immobili (solo ifabbricati, tanto abitativi quanto strumentali) costruiti e destinati allavendita, dispone quanto segue:
“Fino all’anno 2021, l’aliquota di base per i fabbricaticostruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto chepermanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 percento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla finoall’azzeramento.
A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti edestinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga taledestinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall’Imu”.
Per tali fabbricati, dopo un biennio in cui venne previstauna tassazione con aliquota ridotta, dal 2022 è prevista l’esenzione dalpagamento dell’IMU.
Per fruire dell’esenzione in commento è necessaria lapresentazione della dichiarazione al comune di ubicazione del fabbricato:secondo tale posizione (espressa dal ministero ne videoforum del gennaio 2023,corroborata da diverse pronunce della Cassazione) l’omessa presentazione noncomporterebbe solo l’applicazione della sanzione per aver omesso l’adempimento,ma farebbe perdere alla radice il diritto ad applicare l’esenzione.
Posto che l’esonero è concesso unicamente a favore delsoggetto che possieda la qualifica di impresa costruttrice, occorreapprofondire tale aspetto. Non sono stati introdotte indicazioni IMU circa chipossa assumere tale qualificazione, per cui non resta che mutuare quantochiarito in relazione al comparto Iva; sul punto constano infatti numerosiinterventi di prassi, da ultimo riepilogati nella circolare n. 22/E/2013.
Può definirsi costruttore l’impresa che ha costruitol’immobile anche se tale attività:
· non è la propria attività tipica (es: impresaindustriale che decide di costruire un immobile da destinare alla vendita);
· così come all’impresa che costruisceoccasionalmente (anche una sola volta). Si intendono imprese costruttrici,oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazionee mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzionedei lavori (quindi affidano a terzi in appalto la costruzione).
La qualifica di “costruttore” che deve essere verificata incapo al possessore dell’immobile: se per qualche motivo l’immobile cambia dimano (l’immobiliare che lo ha costruito lo cede ad altra società che intendecomunque destinarlo alla vendita), l’agevolazione non potrà trovare piùapplicazione
Relativamente ai fabbricati oggetto di radicali interventidi recupero si è espresso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la risoluzione11/DF/13 affermando che, una volta completato l’intervento, i fabbricatirisultati possono fruire dell’esenzione alla stessa maniera dei fabbricati dinuova edificazione.
Nel citato documento, il Dipartimento delle Finanze hastabilito che “nel concetto “fabbricati costruiti” delle norme in esamepossa farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttricesul quale la stessa procede a interventi di incisivo recupero, ai sensidell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f ), del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380”.
Evidentemente, l’esenzione risulta operativa a partire dalladata di fine dei lavori mentre, in precedenza, l’imposta sarà dovuta quale areaedificabile.
Non è previsto un limite temporale massimo perl’applicazione dell’esenzione: la presente disposizione consente l’esonero dalcalcolo dell’IMU fintanto che permangono le condizioni richieste.
Sul tema consta una diversa posizione recentemente espressa e ribadita dalla Cassazione.
Con l’ordinanza 10392 del 21 aprile 2025 la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU per gli “immobili merce”, ex art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, non spetta per i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa acquirente, per destinarli alla vendita. Infatti, secondo la citata pronuncia dei giudici di legittimità, al momento dell’acquisto non risulta possibile concepire né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo dell’IMU e destinato alla vendita (piuttosto che alla sua ristrutturazione edilizia), né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito. Si tratta peraltro di una pronuncia non isolata, in quanto dubbi circa l’applicazione dell’esenzione al caso di specie sono stati sollevati anche nelle ordinanze 3094 del 2 febbraio 2024 n. 3094 e 9897 del 28 marzo 2022.
a cura di Fabio Garrini per Centro Studi Tributari di Euroconference
