Il caso
Mario Rossi è proprietario di una piccola villetta con annesso fabbricato destinato ad autorimessa; nel corso del 2025 intende effettuare interventi edilizi sulla sola autorimessa al fine di riqualificarla completamente, rifacendo la copertura, ampliando gli accessi e sostituendo i portoni basculanti.
Per tali spese è possibile continuare ad applicare la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio con la misura del 50%?
La soluzione
Ai sensi dell’art. 16-bis del Tuir è prevista la possibilità di fruire di detrazioni edilizie per le spese destinate al recupero del patrimonio edilizio abitativo: si tratta di un bonus con un ventaglio molto ampio di soluzioni, ma principalmente finalizzato ad agevolare i più generali interventi edilizi inquadrabili nella manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo (lettere b), c) e d) dell'art. 3 del DPR 380/2001, Testo unico dell’edilizia), qualora siano effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze, oltre che sulle parti comuni di edifici residenziali (nel qual caso sono agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria, ossia quelli previsti alla precedente lettera a) del citato art. 3 del DPR 380/2001).
A regime, ai sensi del citato art. 16-bis TUIR, per tale detrazione era prevista una misura del beneficio pari al 36%, con un tetto di euro 48.000, con la tradizione ripartizione del bonus su 10 rate annuali di pari importo.
Ciò posto, occorre ricordate che ormai da molto tempo era in vigore una misura decisamente più elevata: per le spese documentate, sostenute dal 26.6.2012 e fino al 31.12.2024, l'aliquota della detrazione è stata fissata ad euro 50%, facendo riferimento ad un limite massimo di spesa massimo pari ad euro 96.000.
Questo è stato il quadro normativo applicabile sino allo scorso anno, in quanto la recente legge di bilancio (c. 54-56 dell’art. 1 della L. 207/24) interviene su tutti i bonus edilizi con importanti modifiche.
Il c. 54, modificando l’articolo 16-bis, comma 1, del TUIR, anticipa i termini (originariamente fissati per il 2028 dal DL 39/24) della riduzione dal 36% al 30% dell’aliquota di detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.
Viene inoltre modificato l’art. 16 c. 1 del DL 63/13, di fatto stabilendo un preciso decalage del bonus ristrutturazioni, differenziato sulla base della destinazione dell’immobile:
• per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, ad esclusione delle spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 36% per cento delle spese sostenute nell'anno 2025 e al 30% per cento delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare;
• Fermo restando il predetto limite, la detrazione di cui al primo periodo spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è elevata al 50% delle spese sostenute nell'anno 2025 e al 36% delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027 nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Il limite di spesa limite viene computato in relazione alla singola unità immobiliare oggetto di intervento edilizio (considerando le pertinenze congiuntamente all’abitazione).
Nella CM 30/E/20 (riguardante il superbonus) si legge come, in linea con la prassi in materia di agevolazioni fiscali per interventi di recupero di cui all’articolo 16-bis del Tuir, il beneficio spetta anche a fronte del sostenimento delle spese su una pertinenza, indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale.
Sul punto viene richiamata anche la circolare 24/E/20 che precisa, inoltre, che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.
In tal senso depone anche il paragrafo 3.3 della CM 57/E/98 secondo il quale: “La possibilità di calcolare una detrazione relativamente alle spese sostenute per gli interventi in questione è estesa, nella disposizione in commento, anche alle pertinenze delle unità immobiliari residenziali possedute o detenute. La detrazione compete anche se gli interventi sono realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.”
Quindi l’intervento non necessariamente deve essere realizzato anche sull’abitazione e le spese sostenute per la manutenzione straordinaria della pertinenza possono essere portare in detrazione fruendo della detrazione.
Posto che dal 2025 le misure del bonus si modificano sensibilmente a seconda del fatto che l’immobile oggetto dell’intervento sia destinata o meno ad abitazione principale, occorre chiedersi come considerare le spese sostenute per lavori a carico delle pertinenze.
Sul tema evidentemente servirà un chiarimento ufficiale, ma occorre osservare come il generale principio per cui il trattamento della pertinenza segue quello del bene principale a cui è asservita, depone nel senso di considerare applicabile anche per il 2025 l’aliquota maggiorata del 50% per le spese di manutenzione straordinarie destinate al recupero dell’autorimessa.
Il fatto che la norma non le richiami esplicitamente lascia qualche dubbio, ma la ratio della norma è quello di agevolare gli immobili impiegati direttamente dal possessore, aspetto che viene soddisfatto anche con riferimento alle pertinenze del fabbricato adibito ad abitazione principale.
a cura di Fabio Garrini per Centro Studi Tributari di Euroconference
