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Il caso
Alfa srl ha acquistato nel 2020 un terreno edificabile a destinazione residenziale al prezzo di euro 500.000.
A causa del rallentamento dell’economia legato alla pandemia e soprattutto del successivo aumento dei costi legati al mondo edilizio, ha ritenuto di rinviare il progetto a data da destinarsi, in attesa che i prezzi di costruzione tornino compatibili con i budget prefissati.
Sin dall’acquisto, Alfa srl ha corrisposto al comune di ubicazione dell’immobile l’IMU facendo riferimento al costo di acquisto; recentemente sono stati notificati avvisi di accertamento in rettifica, contestando IMU non pagata per le annualità pregresse, basati sul valore dell’area ricostruito facendo riferimento ai costi di trasformazione del terreno, partendo dal valore finale degli edifici costruiti sottraendo il prezzo di edificazione.
Tale contestazione è legittima?
La soluzione
Una delle fattispecie imponibili previste ai fini IMU è costituita dai terreni suscettibili di essere impiegati per attività edilizia. Più precisamente, ai sensi dell’art. 1 c. 741 lettera d) della L. 160/19, ai fini dell'IMU, per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità (quest’ultima ipotesi da considerare in via residuale, quando nel comune interessato non siano presenti strumenti urbanistici approvati).
La determinazione della base imponibile è affidata al successivo comma 746 in base al quale, per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
La questione sollevata nel presente caso è oggetto di alcune pronunce giurisprudenziali.
Di un certo interesse risulta essere una recente linea interpretativa assunta dai giudici della Cassazione (si vedano in particolare le sentenze 14752 del 27 maggio 2024 e 5822 del 5 marzo 2024) attraverso la quale i giudici di legittimità hanno avallato la scelta di alcuni comuni di determinare il valore dell’area fabbricabile ai fini IMU mediante l’utilizzo di un stima indiretta, utilizzando il cosiddetto metodo del “valore di trasformazione”, soluzione che risulta essere utilizzata sempre più spesso per condurre verifiche per il corretto assolvimento dell’IMU e risulta essere la base motivazionale per l’emissione di atti di accertamento con i quali viene contestato il valore dichiarato dai contribuenti.
Secondo le citate pronunce il valore dell’area fabbricabile può essere determinato, come soluzione principale, effettuando una stima diretta dell’area, applicando un criterio comparativo, attraverso il quale si attribuisce all’area fabbricabile da stimare un valore conforme al prezzo di mercato di altre aree edificabili site nel medesimo ambito territoriale e con caratteristiche omogenee. Tale valorizzazione viene condotta facendo riferimento ai parametri richiamati dal citato comma 746, in particolare la posizione del lotto interessato, la complessità e il costo degli interventi di adattamento da effettuare sul terreno che siano necessari per la successiva edificazione, la destinazione d’uso consentita dallo strumento urbanistico, nonché l’indice di edificabilità.
Come soluzione alternativa, osserva la Cassazione nelle citate sentenze, sarebbe consentito utilizzare una stima indiretta del terreno, applicando il metodo analitico-ricostruttivo denominato metodo del “valore di trasformazione”.
Tale seconda soluzione, prevede che il valore venale dell’area venga ricavato come differenza tra il teorico prezzo ottenibile dalla cessione dell’immobile edificato sull’area, assumendo l’utilizzo dell’intera volumetria a disposizione (valore dell’edificato) e i costi ipotizzati necessari per tale edificazione (costi di trasformazione).
In particolare, i giudici osservano che anche il criterio del “valore di trasformazione” è conforme alle prescrizioni normative previste dal comma 746, poiché anch’esso tiene in considerazione i parametri di valorizzazione individuati ex lege, che vanno utilizzati per determinare il teorico prezzo di cessione dell’immobile, tenendo conto delle concrete potenzialità edificatorie dell’area.
Occorre ricordare che alcune pronunce di merito (si veda ad esempio la C.G.T. I di Lecce, sentenza 1863/2/2023 del 15 novembre 2023) hanno stabilito che il metodo del “valore di trasformazione” debba assumere il rango di metodo residuale, che può essere adottato soltanto se non vi sono le condizioni per effettuare la stima diretta; questo può accadere, ad esempio, se nel medesimo ambito territoriale non risultano altre aree fabbricabili, con caratteristiche omogenee, da considerare ai fini comparativi per la stima diretta.
Questa considerazione, va detto, non è presente nelle sentenze di legittimità.
La Cassazione, comunque, osserva che, per ottenere, mediante la stima indiretta, valori che siano quanto più attendibili, il prezzo teorico di cessione dell’immobile edificabile va determinato anche applicando idonei coefficienti, al fine di attualizzarlo ai valori di riferimento dell’anno di imposta cui si riferisce la stima dell’area fabbricabile.
Allo stesso modo, anche per la determinazione dei costi di trasformazione, vanno applicati i tassi di interesse praticati dalla Banca d’Italia, tenendo conto del lasso di tempo intercorrente tra la data di stima dell’immobile e la presunta “maturazione urbanistica” dell’area, ossia del periodo complessivamente necessario per la realizzazione dei fabbricati e la cessione sul mercato degli stessi.
In definitiva, il metodo utilizzato dal comune per la rettifica del valore dichiarato dell’area risulta legittimo; il contribuente può proporre una propria difesa, oltre che contestando i parametri alla base del meccanismo di ricostruzione del valore, anche sostenendo la tesi che tale metodo dovrebbe essere alternativo al metodo principale del valore di mercato.
Difesa che, comunque, per quanto detto, parte in salita.
a cura di Fabio Garrini per Centro Studi Tributari di Euroconference
